الاتحاد المصري للتأمين يوضح آليات التغطية التأمينية للعيوب الخفية في المباني

استعرض الاتحاد المصري للتأمين تقريرا حول أهمية تأمين العيوب الذاتية بالمباني من خلال استعراض الجوانب الفنية والقانونية وتجارب الدول المختلفة وكذلك سيناريوهات التعويضات المحتملة فضلا عن المراحل المختلفة لعملية الاكتتاب.

1. تعريف العيب الخفي

العيب الظاهر هو Obvious Defect  هو عيب يمكن اكتشافه خلال بناء المبني، وبالتالي يمكن تفاديه خلال التنفيذ كما يمكن ملاحظاته بالمعاينة أو بالعين المجردة، أما العيب الخفي أو الذاتي أو الكامن) Inherent Defects / Latent Defects – بالتفصيل اللاحق – فلا يمكن اكتشافه إلا بعد سنوات من التنفيذ و تفاقم هذا العيب، فعلي سبيل المثال قد تكون كمرة Beam مطابقة للمواصفات الشكلية من حيث الحجم و السُمْك واللون ولكن تسليح الحديد بها غير كافي، أو مثل وجود صدأ  أو  مواد كيماوية على سطح الحديد ذات تأثير ضار على الخرسانة كان يجب ازالته قبل استخدامه.

ويعد العيب الخفي Inherent Defects / Latent Defects أحد اهم أسباب انهيارات المباني و الذي يمكن تعريفه الذاتي بأنه:

أي عيب في المبنى أو أحد مرافقه -التي تنشئ ضمن المبنى (كهرباء – مياه – صرف صحي … إلخ) – يعزى إلى أحد الأسباب الآتية:

1. أخطاء التصميم Faulty design
2. استخدام مواد ومؤن معيبة Defective materials
3. الصنعة المعيبة Defective workmanship
4. الإعداد المعيب للموقع Defective preparations of the site
5. عيوب متعلقة بالأساسات Foundations  أو ميكانيكا التربة Soil mechanics

بحيث لا يمكن اكتشاف هذا العيب عند معاينة المبني بواسطة أي جهة مهنية متخصصة في أي وقت قبل وقوع الحادث.

وعلى سبيل المثال لا الحصر تشمل هذه العيوب المكونات الأساسية للمبني مثل الاساسات Foundations أو الحوائط Walls أو الكمرات Beams أو الأعمدة Columns  أو بلاطات الأسقف Slabs.

2. طبيعة و خصائص العيب الخفي

يتسم العيب الخفي بأنه عيب متطور ومتفاقم مع مرور الزمــــن  Progressive وغالباً ما يكون تطوره بسبب أحد أو كل العوامل الآتية:

1. طبيعة وجسامة العيب ذاته.
2. الإهلاك والبَلِي العادي Wear and tear.
3. الظروف الجوية والبيئة المحيطة بالمبني.

2-1 سيناريوهات الخسائر المتوقعة (تحليل هندسي)

بشكل عام، إن عيب البناء هو أي عنصر من عناصر الهيكل الذي يفشل في الأداء على النحو المقصود، أو لا يتوافق مع متطلبات العقد أو مدونات (أكواد) البناء، وثمة العديد من عيوب البناء، وفيما يلي العديد من الأمثلة لتلك العيوب.

2-1-1 عيوب تصميم

عدم إجراء أبحاث للتربة قبل البدء في التنفيذ أو الاعتماد على تقرير تربة غير مطابق للواقع مفبرك مما يؤدي إلي اعتماد المصمم علي بيانات ونتائج غير صحيحة تخالف طبيعة التربة في الواقع أو الاعتماد على تقارير سابقة تمت في مواقع قريبة من موقع المبنى المتوقع إنشاءه مع التجاوز عن الفروق في طبقات التربة من موقع لآخر. ومن الممكن أن ينتج عن ذلك هبوط مع الأمد الطويل 6 – 7) سنوات (خصوصاً في التربة الطينية.

ضرورة أن يتم عمل حسابات للتربة على أعماق مختلفة وتحليل العينات المستخرجة لتحديد الحمل المناسب للمبنى )في موقع المبنى(، و ذلك أن بعض المقاولين أو المهندسين يعتمدون على خبرتهم الشخصية والتي يمكن أن يُساء تقديرها مما قد يتسبب بحدوث مشكلة.

في المباني المرتفعة التي يزيد ارتفاعها عن 10 أدوار عدم أخذ تأثير احتمال الزلازل والرياح في الاعتبار اثناء التصميم.

2-1-2 عيوب مواد البناء

تؤثر بعض مواد البناء على الحديد مسببة صدأ حديد التسليح ومن ثم  شروخ في الخرسانة، قد يصل الأمر إلى انهيار الغطاء الخرساني و تأكل حديد التسليح ، وفى حالة عدم معالجة هذه الظاهرة قد يسبب ذلك انهيار المبنى ، ومن أمثلة ذلك:

استخدام أنواع من الأسمنت لا يستخدم في الخرسانة المسلحة) مثل الأسمنت رتبة 32.5 بدلاً من (42.5 وهو خاص بالبياض وليس بالخرسانات.

اختلاف نسبة الخلط عن النسبة التصميمية والتي يجب ألا تقل عن 350 كيلوجرام أسمنت /المتر المكعب للعناصر الخرسانية في المنشأ.

استخدام ركام سيء وبه نسبة املاح عالية مما يؤدي إلى صدأ حديد التسليح وظهور التصدعات والشروخ في الخرسانة المسلحة.

عدم الوصول إلى منسوب عمق الحفر للتأسيس الموصي به في تقرير التربة وبالتالي يتم التأسيس على تربة غير صالحة لنوع التأسيس المناسب للمبني ينشأ عنه هبوط في الاساسات قد تؤدي إلى ميل المبني او وجود تصدعات به.

استخدام حديد به نسبة كربون مرتفعة (مستورد من الخارج أو توجد هذه المشكلة في بعض الحديد المستورد أو المشترى من المصانع التي تقوم باستخدام تقنية سحب الحديد المستعمل في التصنيع) مما يؤدي إلى ان الحديد يصبح قصف (غير مرن بشكل كامل) وغير مطابق لأكواد الخرسانة المسلحة.

عدم إجراء عزل مائي للأسطح الخرسانية مما يؤدي إلى تسرب المياه وصدأ حديد التسليح وظهور شروخ بالخرسانة تتزايد مع مرور الزمن.

وجود مواسير الصرف الصحي العامة قريبة جداً من اساسات المبني مما قد يؤدي في حالة ترسب مياه الصرف الي التأثير على التربة أسفل الاساسات وحدوث مشاكل وشروخ بالمبني.

2-1-3 الخطأ و الإهمال في التنفيذ

حفر الموقع لإنشاء بدروم مدفون تحت منسوب سطح الأرض الطبيعي دون عمل ستائر أو خوازيق  Piles ساندة للأتربة تحت المباني المجاورة مما يسبب هبوط كبير في هذه المباني تسبب انهيار المباني المجاورة مع مرور الزمن.

إنشاء مباني مرتفعة جداً دون عمل عازل من الفوم Foam (الفليين الصناعي) مما يسبب احتكاك بين المبنيين يسبب أحمال اضافية على المباني المنخفضة بسبب تشققات كبيرة ومن ثم هبوطها وانهيارها.

تعلية أدوار  لم تكن محسوبة ضمن التصميمات الاصلية للمبنى، مما يؤدي لانهيار المبني بخاصية الزحف البطي Creeping  

2-1-4 مباني الحوائط الحــاملة Bearing Walls

المبني المنشأ بنظام الحوائط الحاملة Bearing walls   يعتمد على الحوائط والجدران في نقل الأحمال من الأسقف إلى الأساسات (بدلاً من الأعمدة الخرسانية) وبالتالي فإنه في حالة استخدام أنواع من الطوب الضعيف غير القادر علي تحمل الاحمال قد يحدث به شروخ مع تقدم الزمن مما قد يؤدي إلي انهيار  المبني.

2-2  سيناريوهات الخسائر المتوقعة (حالات واقعية)

2-2-1 حادث ممر فندق حياة ريجنسي

في يوليو 1981، حدثت واحدة من أشهر حوادث تأمين العيب الخفي وهي حادثة انهيار ممر في فندق حياة ريجنسي في مدينة كانساس (الولايات المتحدة) Hyatt Regency walkway collapse، مما تسبب في مقتل 114 شخصا وإصابة 216 آخرين.

وقد تكلــف الممشى 5 ملايين دولار  لإعادة البناء، واظهر التحقيق أن ثمة انحرافات شديدة في التنفيذ عن التصميمات المعتمدة، وعليه فقدت الشركة المنفذة رخصتها وتم شطبها من الجمعية الأمريكية للمهندسين المدنيين.

2-2-2 حادث ناطحة السحاب Amoco  بشيكاجو

أنشئت ناطحة السحاب أموكو كأكبر مبني مكسو بالرخام في العالم marble-clad building في عام 1974  مكون من 80 ، و تم كسوته  ب 43000 لوح من الرخام الإيطالي الشــهير Carrara marble.

في عام 1988، أتضح أن الكسوة الرخامية للمبنى غير مستقرة و يتخللها شقوق بسبب فشل الشرائط المعدنية التي تفصل بين ألواح الرخام مما شكل خطراً على المبني فضلاً عن أن الواح الرخام المستخدمة كانت أقل سمكاً مما هو محدد بالمواصفات وقد تم عمل تعديلات وترقيات لحماية المبني تكلفت 80 مليون دولار (بأسعار المدة من 1990-1992) ، سددتها شركات التأمين.

2-2-3 حادث انهيار سقف مبنى الركاب 2E جزئياً بمطار  Charles  de  Gaulle

في مايو 2004، انهار سقف مبنى الركاب 2E جزئياً في مطار شارل دي جول بباريس عند البوابة E50 ، وذلك بعد افتتاحها بوقت قصير،مما تسبب في وفاة أربعة أشخاص واصابة ثلاثة خلال الحادث. بلغت تكلفة إعادة البناء 100 مليون يورو، وكان قد تم الإبلاغ عن تشقق في البياض وسقوط كتل خرسانية وحادثين تسرب مياه خلال الشهرين السابقين للخسارة ، وقد حددت الجهة القائمة بالمعاينة وهي الكلية الفرنسية لهندسة الجسور والطرق France’s Ecole Nationale des Ponts et Chausées أن أسباب (وليس سبب) الخسارة هو أخطاء في التصميمات المعمارية و عيوب تنفيذ و استخدام مواد معيبة ، وقد اشتركت عدة شركات تأمين في التعويض منها شركتين رائدتين بالسوق الفرنسي².

3. الإطار  القانوني لتأمين العيوب الخفية

3-1 خلفية تاريخية

منذ حوالي ثلاثمائة وخمسون عام أدرك حمورابي (ملك بابل) The Code of Hammurabiمدى أهمية المسكن لرعاياه وأعلن عن قانون يفرض عقوبات صارمة على البنائين غير الأكفاء على النحو الآتي: 1

إذا انهار المنزل الذي تم بناؤه وتسبب في قتل مالك المنزل، يعاقب المهندس المعماري بالإعدام.

إذا انهارت  المحتويات، يجب على المهندس المعماري ترميم ما تم انهياره ويجب عليه إعادة بناء  المنزل على نفقته الخاصة حيث أنه لم يقم ببناء مبني قوي مما تسبب في انهياره.

وبعد سنوات عديدة تم تحديد المسئولية المدنية عن البناء بعشرة سنوات في فرنسا عندما عند وضع القانون المدني (1804)

المادة رقم (1792): “ إذا انهار المبنى المشيد بمبلغ ثابت سواء كلياً أو جزئياً من خلال عيب هيكلي أو حتى لو نتج عن خلل في الأرض، يتحمل المهندسون والقائمون بأعمال البناء المسئولية لمدة عشر سنوات.”

المادة رقم (2270): “بعد عشر سنوات، يتم إعفاء المهندسون المعماريون والقائمون على البناء من الضمانات المرتبطة بأعمال البناء التي قاموا بها أو التي كانوا مسؤولين عنها³.”

والمسئولية العشرية هي نوع من “الضمان المدني” يكون أساسه مادة في القانوني المدني أو قوانيــــن البناء، ولا يمكن الجزم بشـــــأنه ما إذا كانت المسئــــولية تعاقـــدية  Contractualأم تقصيريه Tortious   إلا في ضوء قانون معين إذ تختلف طبيعة المسئولية من قانون إلى آخر، إلا أنه ما يمكن التعميم بشأنه ان وقوع الحادث يستدعي التعويض تأميني دونما الحاجة لتوزيع المسئوليات فيما يتعلق بالضرر، وبالتالي فهي مسئولية Liability مفترضة  Strict وتضامنية ⁴Collective.

3-2 الموقف القانوني لمجموعة من الدول المختارة فيما يتعلق بتأمين المسئولية العشرية

بالرغم من أن القانون الفرنسي كان أول قانون قد أرسى مبدأ المسئولية العشرية إلا أن العديد من الدول قد اقتدت بالمشرع الفرنسي في أرساء نفس المبدأ، ومنها المشرع المصري، وينظم القانون المدني المصري المسئولية العشرية بموجب المادة رقم 651 كما يوضح الإطار رقم (1).

الإطار رقم (1) :المادة 651 من القانون المدني المصري

“(1) يضمن المهندس المعماري والمقاول متضامنين ما يحدث خلال عشر سنوات من تهدم كلى أو جزئي فيما شيدوه من مبان أو أقاموه من منشئات ثابتة أخرى وذلك ولو كان التهدم ناشئاً عن عيب في الأرض ذاتها ، أو كان رب العمل قد أجاز إقامة المنشئات المعيبة ، ما لم يكن المتعاقدان في هذه الحالة قد أرادا أن تبقى هذه المنشآت مدة أقل من عشر سنوات. (2) ويشمل الضمان المنصوص عليه في الفقرة السابقة ما يوجد في المباني والمنشئات من عيوب يترتب عليها تهديد متانة البناء وسلامته. (3) وتبدأ مدة السنوات العشر من وقت تسلم العمل.

أما بالنسبة للتأمين فقد جعلته بعض التشريعات إجبارياً على أساس جسامة المسئولية الناجمة عن المباني المتهدمة ومنها القانون الفرنسي بموجب المادة رقم L241-1⁶ /L241-2   من قانون التأمين الفرنسي 1992.

وقد نحى المشرع المصري نفس المنحى حيث جعل وثيقة تأمين المسئولية المدنية عن أخطار أعمال البناء (العشرية) شرط أساسي للحصول على رخصة البناء طبقاً للمادة (46) من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 للحالات الاتية:

المباني التي تبلغ قيمة بيان أعمالها مليون جنية فأكثر.

المباني المكونة من أربعة أدوار فأكثر.

التعليات أياً كانت قيمة بيان أعمالها.

4. الجوانب الفنية في تأمين العيوب الخفية

4-1 نطاق التغطية التأمينية

يتفاوت نطاق التغطية التأمينية بين الدول وفقاً للعديد من العوامل أهمها وجود “تأمين إجباري” Compulsory Insurance من عدمه ويمكن القول إن التغطية تأتي على مستويين:

المستوي الأول: المسئولية المدنية الناجمة عن التهدم والتي تعرف بالمسئولية العشرية Decennial liability Insurance والتي تغطي الأضرار التي تصيب الطرف الثالث من جراء تهدم المبني المؤمن عليه.

المستوي الثاني: الخسارة المادية (الضرر المادي) ويكون أساس التعويض به هو تكاليف إعادة البناء   أو الإصلاح وإعادة المبني إلى الحالة التي كان عليها قبل تحقيق الخسارة أو أي تكـــاليف عاجلة لتفـــادي تهديد محقق الوقوع للمبني المؤمـــن عليــــــه Imminent or Immediate.

4-2 مبلغ التأمين وحدود التغطية

في حالة المسئولية العشرية فقط يكون هناك حد تعويض محدد بالقانون يمثل الحد الأقصى للتعويض عن الحادث الواحد، وتفاوت مبالغ التأمين وفقاً للأنظمة القانونية المختلفة. أما في حالة تأمين العيوب الخفية المادية فإن مبلغ التأمين يساوي:

• ·        + قيمة أعادة بناء العقار                                                                                     Reinstatement value
• ·        + الاتعاب المهنية                                                                                                       Professional fees
• ·        + تكاليف إزالة الأنقاض                                                                      Demolishing removal of debris
• ·        + مصروفات إضافية*                                                                                                      Additional Costs

ويخضع مبلغ التأمين إلى شرط تعديل القيمة مقابل التضخم indexation clause والذي يسمح بزيادة قدرها 10% من مبلغ التأمين الأصلي منذ بدء الوثيقة وفي حالة الهلاك الجزئي يتم الإصلاح وإعادة مبلغ التأمين الأصلي إلي اصله بموجب قسط نسبي Rata-Pro إذا كانت نسبة الخسارة تقل عن 70%، أما إذا زادت عن 70% فان قسط إعادة مبلغ التأمين إلي اصله عادة

ما يتم الاتفاق عليه بين المؤمن والمؤمن له، وغالباً ما تتراوح الأسعار العالمية للتأمين الذي يشمل المسئولية والضرر المادي بين 1% 2%- من مبلغ التأمين ويكون التحمل في حدود 10% من كل خسارة وبحد أدني مبلغ مقطوع يناسب مبلغ التأمين.

4-3 الاستثناءات الشائعة للوثيقة

4-3-1 استثناءات يمكن تغطيها بقسط اضافي غالباً ماتنقسم الاستثناءات النمطية والشائعة إلى نوعين من الاستثناءات وهذا بالتفصيل الاحق استثناءات يمكن تغطيتها بقسط إضافي واهمــها عيوب العـــزل المائي Waterproofing defects والتي يمكن اضافتها بملحقين إضافيين هي:

• تسرب المياه من بلاطات سطح المبني
• Ingress of water from building’s roofs
• تسرب المياه من بدروم المبني
• Ingress of water from building basement

كما يمكن إضافة التغطيات الآتيه:

• العيوب الخفية في الأجزاء غير الانشائية والمعدات
• Defects in non-structural works and equipment
• العيوب بسبب اجراء تعديلات في المبني بعد المعاينة النهائية
• Defects due to structural alterations after inspection

4-3-2  استثناءات صارمة لا يمكن تغطيتها بقسط إضافي:

• الزلازل والاعاصير والفيضانات
• العيوب المعروفة قبل بدء التأمين
• العيوب بسبب نقص الصيانة لإهمال أو الاستخدام المخالف للمبني
• الخسائر التبعية Consequential losses 
• أخطار الحريق
• الحروب والاضطرابات
• هبوط أو بروز الأرض ما لم يكن بسبب عيب خفي

4-4 الاكتتاب

تتوقف عملية الاكتتاب في تأمين العيوب الخفية على طبيعة المبنى والتصميم ومواد البناء واسلوب التنفيذ ومبالغ التأمين وحدود مبالغ التأمين الفرعية sub-limits للتغطيات الاضافية، وتعتبر الرقابة الفنية التي تقوم بها الشركة هي صلب عملية الاكتتاب في تأمين العيوب الخفية، ويمكن تفصيل مراحل الاكتتاب كما يلي:

1. التحقق من صحة الافتراضات والحسابات والمواصفات التي بنيت عليها التصميمات: هذه الوظيفة تشمل مراجعة البيانات الأساسية والإجراءات التي أجريت لضمان حسن اختيار الأساسات، وقوام الهيكل، والعناصر الخارجية. والافتراضات التي حسبت على أساسها الأحمال من منظور سلامة ومتانه المبنى. وبموجب ذلك يجري التحقق من التصميمات،ويشمل هذا التصميمات التفصيلية وإقرارها من قبل شركة التأمين.
2. عمليات معاينة الموقع: تجري عمليات معاينة ميدانية سريعة وزيارات للموقع لضمان تنفيذ الأعمال بطريقة آمنة ووفقاً للتصميمات والمواصفات.
3. اختبار المواد ومراقبة الجودة: يتم اختيار متانة وأداء المواد والمكونات المستخدمة في الهيكل الإنشائي بالاستعانة بمختبرات متخصصة بإجراء التجارب فيما يتعلق بخصائص المواد.
4. رفع التقارير في أثناء تنفيذ الأشغال وإصدار “شهادة تقييم الأخطار” عند انتهاء مرحلة البناء ثم إصدار وثيقة التأمين.

5. التجربة المصرية: المجمعة المصرية لتأمين المسؤلية المدنية عن اخطار اعمال البناء «المجمعة العشرية»

نشأت المجمعة المصرية لتأمين المسئولية المدنية عن أخطار اعمال البناء في 15/2/1977 قررت الهيئة المصرية للرقابة على التأمين أنشاء المجمعة المصرية لتأمين المسئولية المدنية عن اخطار البناء ثم مرت بعدة مراحل من إعادة الهيكلة إلى ان انتهت إلى شكلها الحالي الصادر بقرار من الهيئة المصرية للرقابة على التأمين رقم (170) لسنة 2003 وذلك للأهداف التالية:

التحقق من سلامة التصميمات والرسومات ومطابقتها للأصول الفنية بمراجعتها واعتمادها من خلال الجهاز الهندسي للمجمعة أو المكاتب الهندسية الاستشارية المتخصصة المسجلة بوزارة الإسكان وكذلك ابداء الملاحظات واخطار طالبي وثائق التأمين لأخذها في الاعتبار.

المتابعة الميدانية لأعمال المباني التي صدرت عنها وثائق التأمين للتحقق من مطابقة الأعمال المنفذة للتصميمات والرسومات التي تم اعتمادها وإبلاغ الملاحظات الفنية للمالك والمهندس والمقاول وإذا كانت تلك الملاحظات تمثل خطورة علي سلامة المبني يتم اخطار المالك وجهاز التفتيش الفني علي البناء بوزارة الإسكان والجهة المختصة بشئون التنظيم.

اصدار وثيقة التأمين الخاصة بأخطار المسئولية المدنية لأعمال البناء لصالح ونيابة عن شركات التأمين الأعضاء.

صرف تعويضات بعد فحص ودراسة طلبات التعويضات المقدمة من المضرورين لتحديد المبالغ واجبة الأداء للمستحقين طبقاً لشروط وثيقة التأمين.

وتقوم المجمعة بعمليات المراجعة الفنية من خلال الجهاز الهندسي للمجمعة ومكاتب المراجعة الاستشارية ويقوم مكتب المراجعة بزيارة مواقع المشروعات للتفتيش الدوري علي التنفيذ وإخطار المجمعة بما تسفر عنه هذه الزيارات.

ووفقاً لنظام المجمعة فالحد الأقصى للتعويض بالنسبة للأضرار المادية أو الجسمانية التي تصيب الغير مليوني جنيه مصري عن الحادث الواحد على ألا تتعدي مسئولية المؤمن قبل الشخص الواحد عن الأضرار المادية وقد بدأت المجمعة مؤخراً في ميكنة نظام العمل والاصدار الالكتروني لوثائق التأمين.