الاتحاد المصري التأمين يوضح أهمية تأمين حق (سند) الملكية

تأمين سند الملكية هو نوع من التأمين الذي يحمي مالك العقار والممول العقاري من الخسائر المالية الناجمة عن عيوب في سندات الملكية أو ملكية الممتلكات العقارية، فعندما يتم بيع عقار، يتوقع المشتري الحصول على سند ملكية واضح وقابل للتسويق للعقار، ومع ذلك، قد تكون هناك عيوب خفية في حق الملكية يمكن أن تؤدي إلى خسائر مالية للمشتري أو الممول العقاري، ويحمي تأمين الملكية من هذه الخسائر المحتملة بتقديم تعويض مالي عن أي أضرار ناجمة عن عوار في سند الملكية.
إن التأمين على حق الملكية نوع هام من التأمين يوفر الحماية من الخسائر المالية الناجمة عن عيوب في حق الملكية أو سند ملكية الممتلكات العقارية، ويشتريه عادة مشتري العقار و/أو الممول العقاري، ويوفر تغطية طوال الفترة التي يمتلك فيها الطرف المؤمن عليه العقار أو تكون له مصلحة فيه، و تختلف تكلفة التأمين على حق الملكية بناءً على عدة عوامل، ويوصى عمومًا بأن يحصل المشترى العقار على تأمين حق الملكية لحماية استثماراته في العقار.

يمكن تقسيم تأمين الملكية إلى نوعين رئيسيين:
• تأمين ملكية المالك، حيث يحصل مشتري العقار على تأمين ملكية المالك ويحمي مصلحة المشتري في العقار.
• تأمين ملكية الممول، حيث يقوم الممول العقاري بشراء تأمين ملكية الممول ويحمي مصلحته في العقار، وعادة ما يصل ذلك إلى مبلغ قرض الرهن العقاري.

وعادة ما تنطوي عملية الحصول على تأمين حق الملكية على البحث عن المستندات التي تدل على حق الملكية، ويشمل ذلك مراجعة شاملة للسجلات العامة لتحديد ملكية الممتلكات ووضعها القانوني، ويتم البحث عن العنوان من قبل شركة متخصصة في هذا النوع من التحريات أو مكتب محاماة، ويجب حل أي مشاكل يتم اكتشافها أثناء البحث قبل إصدار وثيقة تأمين الملكية.

وعادة ما يكون لوثائق التأمين على الملكية قسط لمرة واحدة وتستمر التغطية التأمينية لتشمل مدة امتلاك الطرف المؤمن عليه للممتلكات أو أن يكون له مصلحة في الممتلكات، وتختلف تكلفة التأمين على حق الملكية بناءً على عدة عوامل، بما في ذلك قيمة العقار ومكان العقار ونوع الوثيقة التي يتم شراؤها.

ومن الفوائد الرئيسية للتأمين على حق الملكية أنه يوفر الحماية من العيوب في حق الملكية التي قد لا يمكن اكتشافها أثناء البحث عن المستندات الدالة على حق الملكية، فعلى سبيل المثال، قد يقوم مالك سابق لأحد العقارات بتزوير توقيع على عقد، ولا يمكن اكتشاف هذا التزوير أثناء البحث عن المستندات الخاصة بحق الملكية، ولكنه قد يؤدي إلى خسائر مالية للمشتري أو للممول العقاري، ويوفر تأمين الملكية أيضًا الحماية من القضايا المحتملة الأخرى، مثل انتهاكات تقسيم المناطق والنزاعات الحدودية والامتيازات (حق الارتفاق مع الجار) أو الأحكام المعلقة.

ويضع العديد من الممولين وجود تأمين حق الملكية كشرط للحصول على قرض عقاري وبوجه عام يتعين على المشترون الحصول على تأمين حق الملكية لحماية استثماراتهم في العقار.

عوامل تحديد مدى الحاجة لوثيقة تأمين سند الملكية

ويعتمد تحديد ما إذا كان مشترى العقار بحاجة إلى تأمين الملكية على عدة عوامل، منها على سبيل المثال:
 نوع العقار الذي سيتم شراؤه
 متطلبات الممول العقاري،
 مستوى المخاطر التي يرغب المشترى في أن تتحملها شركة التامين.
وفيما يلي بعض العوامل التي يجب مراعاتها:

1. نوع العقار: إذا لم يكن العقار الذى سيتم شراؤه مملوكًا من قبل، مثل منزل تم بناؤه حديثًا، ينخفض احتمال وجود خطر حدوث عيوب في سند الملكية ، أما في حالة شراء عقار مملوكًا في السابق ، فقد يكون هناك خطر أكبر من حدوث عيوب في الملكية يمكن أن تؤثر على ملكية المشترى أو قابلية نقل ملكية العقار.
2. متطلبات الممول العقاري: فى حالة الحصول على قرض عقاري لتمويل شراء العقار، فقد يشترط الممول وجود تأمين حق الملكية كشرط للحصول على القرض، وفي هذه الحالة، قد لا يكون لدى المشترى خيار بشأن شراء تأمين الملكية.
3. مستوى المخاطر: حتى لو لم يكن تأمين الملكية مطلوبًا من قبل الممول العقاري ، فقد يرغب مشترى العقار في الحصول على هذا النوع من التأمين لحماية استثماره في العقار، ويمكن للتأمين على حق الملكية أن يوفر راحة البال والحماية من الخسائر المالية الناجمة عن عيوب في حق الملكية
4. التكلفة: يمكن أن تختلف تكلفة التأمين على حق الملكية حسب قيمة الممتلكات وموقعها، وقد تكون نفقات لمرة واحدة أو مستمرة، وستحتاج إلى تقييم تكلفة تأمين الملكية مقابل المخاطر والفوائد المحتملة لتحديد ما إذا كان استثمارًا مفيدًا.

بشكل عام، يعتبر من الجيد التفكير في شراء تأمين الملكية فى حالة شراء عقارًا مملوكًا سابقًا أو الحصول على قرض عقاري أو الرغبة فى حماية الاستثمارات في العقار، . ومن المهم أن يقوم من يرغب في الحصول على هذا التأمين بمراجعة وضعه المادى بعناية والتشاور مع شخص مؤهل في هذا المجال، مثل محامي عقارات أو وكيل تأمين ملكية، لتحديد ما إذا كان تأمين الملكية مناسبًا له .

 
شروط الحصول على وثيقة تأمين سند الملكية

ولكي تكون الممتلكات مشمولة بوثيقة تأمين الملكية، يجب استيفاء شروط معينة، وقد تختلف هذه الشروط حسب الوثيقة المحددة والدولة التي تقع فيها الممتلكات، ولكن بعض المتطلبات المشتركة تشمل:

• حق ملكية قابل للتسويق: يجب أن يكون للممتلكات حق ملكية خالٍ من أي امتيازات أو رهون أو عيوب يمكن أن تؤثر على ملكية الممتلكات أو قابلية نقل ملكيتها، وعادة ما يتم إجراء البحث عن سند الملكية للتأكد من أن العقار قابل للبيع.
• الملكية القانونية: يجب أن تكون للشخص أو الكيان الذي يبيع الممتلكات ملكية قانونية والحق في نقل ملكية الممتلكات، ويجب استيفاء أي امتيازات أو قروض عقارية سابقة على العقار قبل بيع العقار.
• لا توجد أحكام معلقة: يجب ألا تكون هناك أحكام معلقة ضد الممتلكات أو البائع يمكن أن تؤثر على ملكية الممتلكات أو قابلية نقل ملكيتها..
• لا توجد نزاعات حدودية: يجب ألا تشارك الممتلكات في أي نزاعات حدودية أو تتعارض مع الممتلكات المجاورة.
• الامتثال لقوانين تقسيم المناطق: يجب أن تكون الملكية متوافقة مع جميع قوانين ولوائح تقسيم المناطق المعمول بها.
• لا توجد ارتفاعات أو حقوق طريق غير معلنة: يجب ألا يكون هناك ارتفاع غير معلن أو حقوق طريق يمكن أن تؤثر على ملكية أو استخدام العقار.
• لا توجد مخاطر بيئية لم يكشف عنها: يجب ألا يكون للممتلكات أي مخاطر بيئية غير معلنة، مثل النفايات الخطرة، يمكن أن تؤثر على استخدام أو قيمة الممتلكات.

وبمجرد استيفاء هذه الشروط، يمكن إصدار وثيقة تأمين ملكية لحماية المشتري و/أو الممول العقاري من أي عيوب في سند الملكية، ومن المهم ملاحظة أن وثائق تأمين الملكية تحتوي عادةً على استثناءات وقيود، لذلك من المهم مراجعة الوثيقة بعناية وفهم ما هو مغطى وما هو غير مغطى.

بعض الاستثناءات العامة

وعادة ما تتضمن وثائق تأمين الملكية استثناءات وقيودا قد تختلف تبعا للوثيقة المحددة والدولة التي تقع فيها الممتلكات، تشمل بعض الاستثناءات والقيود الشائعة في وثائق تأمين الملكية ما يلي:

1. العيوب المعروفة: لا تغطي وثائق تأمين الملكية عادة العيوب في حق الملكية المعروفة للمشتري أو الممول وقت إصدار الوثيقة.
2. المخاطر البيئية: قد تستثنى وثائق التأمين على الملكية تغطية المخاطر البيئية أو التلوث، مثل التلوث أو العفن أو الأسبستوس.
3. الإجراءات الحكومية: قد تستثنى وثائق التأمين على الملكية تغطية الخسائر الناجمة عن الإجراءات الحكومية، مثل التغييرات البارزة في المجتمع أو الاقتصاد أو البيئة أو تقسيم المناطق.
4. المنازعات الحدودية: قد تستثنى وثائق تأمين الملكية تغطية الخسائر الناجمة عن النزاعات الحدودية مع الممتلكات المجاورة.
5. الحقوق المعدنية: قد تستثنى وثائق التأمين على الملكية تغطية حقوق تملك موارد المعادن في الأرض، وتستخرج باستخدام تقنيات التنقيب والاستكشاف، والتي قد تكون مملوكة بشكل منفصل عن الحقوق السطحية للممتلكات.
6. حقوق المياه: قد تستثنى وثائق التأمين على الملكية تغطية حقوق المياه، التي قد تكون مملوكة بشكل منفصل عن الحقوق السطحية للممتلكات.
7. انتهاكات قانون البناء: قد تستثنى وثائق التأمين على الملكية تغطية الخسائر الناجمة عن انتهاكات قانون البناء أو التحسينات غير المسجلة على الممتلكات.

المطالبة بالتعويض

إذا حدثت خسارة وكان حامل وثيقة التأمين بحاجة إلى تقديم مطالبة في وثيقة تأمين الملكية الخاصة به، فإن العملية تتضمن عادةً الخطوات التالية:

• إخطار شركة تأمين الملكية: يجب على حامل وثيقة التأمين الاتصال بشركة تأمين الملكية الخاصة به في أقرب وقت ممكن للإبلاغ عن الخسارة والبدء في عملية المطالبة، وسيحتاج حامل وثيقة التأمين إلى تقديم معلومات حول الممتلكات وطبيعة الخسارة.
• تقديم المستندات: من المحتمل أن تطلب شركة تأمين الملكية مستندات لدعم المطالبة، مثل وثيقة تأمين الملكية، وتقرير البحث عن الملكية، وأي مستندات أخرى ذات صلة تتعلق بالخسارة.
• التحقيق: تجري شركة تأمين الملكية تحقيقاً لتحديد صحة المطالبة ومدى الخسارة، وقد يتضمن ذلك مراجعة تقرير البحث عن سند الملكية وفحص السجلات العامة والتشاور مع الخبراء القانونيين.
• القرار: إذا تبين أن المطالبة صحيحة، فستعمل شركة تأمين الملكية على حل المشكلة وتقديم تعويض لحامل وثيقة التأمين عن أي خسائر مشمولة، وقد يشمل ذلك دفع الرسوم القانونية، أو تصحيح حق الملكية أو تقديم تعويض مالي عن أي أضرار متكبدة.

أسباب رفض المطالبة بالتعويض

هناك عدة أسباب تجعل شركة تأمين الملكية ترفض المطالبة المتعلقة بوثيقة تأمين الملكية. و من الأسباب الشائعة لرفض المطالبة ما يلي:

1. الاستثناءات أو القيود في الوثيقة: تتضمن وثائق تأمين الملكية عادة استثناءات وقيودا قد تحد من تغطية أنواع معينة من الخسائر أو المشكلات، وإذا كانت الخسارة تندرج في إطار استثناء أو تقييد في الوثيقة، جاز رفض المطالبة.
2. العيوب المعروفة: لا تغطي وثائق التأمين على الملكية العيوب في الملكية المعروفة للمشتري أو الممول وقت إصدار الوثيقة، وإذا كان الخلل معروفًا أو كان يجب أن يكون معروفًا لحامل الوثيقة، فيمكن رفض المطالبة.
3. عدم اتباع الإجراءات الصحيحة: إذا فشل حامل وثيقة التأمين في اتباع الإجراءات المناسبة لحل المشكلة، مثل عدم إخطار شركة تأمين الملكية في الوقت المناسب أو عدم تقديم المستندات اللازمة، فقد يتم رفض المطالبة.
4. الاحتيال أو التحريف: إذا قدم حامل وثيقة التأمين معلومات كاذبة أو مضللة أثناء شراء الوثيقة أو أثناء عملية تقديم المطالبات، يجوز رفض المطالبة.
5. قانون التقادم: قد تخضع المطالبات المتعلقة بوثائق تأمين الملكية لقانون التقادم، الذي يحد من الإطار الزمني الذي يمكن فيه تقديم الدعوى، وإذا رفعت الدعوى خارج نطاق التقادم، جاز رفضها.

احصائيات

التأمين على الملكية هو صناعة عالمية، ويختلف حجم السوق حسب الدولة.

ففي الولايات المتحدة، أكبر سوق للتأمين على سندات الملكية، تحقق الصناعة إيرادات بمليارات الدولارات كل عام، وفقًا لجمعية سندات ملكية الأراضي الأمريكية ALTA، حيث حققت صناعة تأمين الملكية الأمريكية أقساطًا بقيمة 19.2 مليار دولار في عام 2020 و26.2 مليار دولار في عام 2021 بزيادة قدرها 35.9%، بينما دفعت الصناعة تعويضات تقدر بنحو 474.4 مليون دولار.

ويتضح مما سبق أن معدل الخسائر في صناعة تأمين الملكية منخفض، حيث يتم استخدام عمليات البحث عن حق الملكية وتدابير العناية الواجبة الأخرى لتحديد وحل أي مشاكل قبل إصدار الوثيقة، ومع ذلك، يمكن أن تحدث الخسائر في الحالات التي لا يتم فيها اكتشاف عيوب في الملكية أثناء عملية العناية الواجبة، ويمكن أن يختلف معدل الخسائر المحدد حسب الشركة والدولة التي تقع بها الممتلكات.

وفي مصر، تعتبر صناعة التأمين على الملكية جديدة نسبيًا ولا تزال تتطور، فوفقًا لتقرير صادر عن GlobalData، من المتوقع أن ينمو سوق التأمين المصرية بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 14.2٪ بين عامي 2020 و2025.

أما فيما يتعلق بمعدل الخسائر في السوق المصرية، فليس هناك معلومات متاحة، ومع ذلك، من المهم ملاحظة أن معدل الخسائر يمكن أن يختلف اعتمادًا على السوق المحددة ومستوى العناية الواجبة التي يتم إجراؤها أثناء عملية الاكتتاب.

التحديات الرئيسية أمام انتشار تأمين سند الملكية في مصر

• نقص الوعي: عدم علم العديد من مشتري العقارات والممولين في مصر بوجود تأمين الملكية والفوائد التي يوفرها، وهذا يمكن أن يجعل من الصعب تسويق وبيع وثائق تأمين الملكية.
• الوصول المحدود إلى السجلات العامة: يعد إجراء بحث شامل عن الملكية جزءًا مهمًا من عملية الاكتتاب لتأمين الملكية، ولكن في مصر، قد يكون الوصول إلى السجلات العامة محدودًا أو غير مكتمل، مما قد يجعل من الصعب تحديد المشكلات المحتملة فيما يخص سند الملكية.
• عدم التوحيد القياسي: قد يكون هناك نقص في التوحيد القياسي في عملية تسجيل الأراضي في مصر، مما قد يجعل من الصعب تقييم المخاطر المرتبطة بالتأمين على حق الملكية.
• التكلفة: قد يُنظر إلى تكلفة التأمين على حق الملكية بأنها مرتفعة مقارنة بأنواع أخرى من منتجات التأمين، مما يجعل من الصعب توليد الطلب على المنتج.
• السوق المحدودة: قد يكون سوق التأمين على سندات الملكية في مصر محدودًا نسبيًا، لا سيما في المناطق الريفية حيث قد تكون ملكية الأراضي أقل رسمية وقد يكون هناك نقص في الطلب على هذا النوع من التأمين.
• المنتجات المنافسة: في مصر، هناك منتجات أخرى متاحة يمكنها توفير بعض الحماية التي تقدمها وثائق تأمين الملكية مثل تأمين تعويض الرهن العقاري، ويمكن لهذه المنتجات المنافسة أن تجعل من الصعب تسويق وبيع وثائق تأمين الملكية.

مقارنة بين تأمين حق الملكية وتأمين تعويض الرهن العقاري

يعد تأمين حق الملكية وتأمين تعويض الرهن العقاري منتجان يوفران الحماية من الخسائر المالية الناجمة عن عيوب في حق الملكية أو ملكية الممتلكات العقارية. ومع ذلك، هناك بعض الاختلافات المهمة بين المنتجين.

تأمين الملكية
يوفر هذا التأمين الحماية للمشتري و/أو الممول من أي عيوب في سند الملكية أو ملكيتها، ويمكن أن يشمل ذلك قضايا مثل التزوير أو الاحتيال، والامتيازات أو الأعباء غير المعلنة، والأخطاء في السجلات العامة، ويمكن ان يتم دفع القسط الخاص بتأمين حق الملكية لمرة واحدة وتستمر التغطية لمدة امتلاك الطرف المؤمن عليه للممتلكات أو وجود مصلحة له في تلك الممتلكات.

تأمين تعويض الرهن العقاري
تم تصميم تأمين تعويض الرهن العقاري خصيصًا لحماية الممول من الخسائر الناتجة عن تخلف المقترض عن سداد قرض الرهن العقاري، ويتطلب تأمين تعويض الرهن العقاري عادةً الحصول على الأقساط بشكل مستمر، وتقتصر التغطية على مبلغ قرض الرهن العقاري المستحق.

وتتمثل إحدى الفوائد الرئيسية لتأمين الملكية و التي تميزه عن تأمين تعويض الرهن العقاري في أن تأمين الملكية يوفر تغطية أوسع لمجموعة أوسع من المشكلات المحتملة التي يمكن أن تؤثر على ملكية العقار أو قابليته لنقل ملكيته، كما يمكن للتأمين على حق الملكية أن يوفر الحماية للمشتري، في حين أن تأمين تعويض الرهن العقاري يحمي الممول فقط.

ميزة أخرى للتأمين على حق الملكية هي أنه يمكن تحصيل القسط لمرة واحدة، في حين أن تأمين تعويض الرهن العقاري يتطلب تحصيل عدة أقساط مستمرة، مما يمكن أن يجعل هذا تأمين الملكية خياراً أكثر فعالية من حيث التكلفة على المدى الطويل.

الملكيات غير المسجلة أو التي ليس لها سند ملكية نهائي

بوجه عام، قد يكون من الصعب الحصول على تأمين على حق الملكية لممتلكات ليس لها سند ملكية نهائي، لأن تأمين الملكية مصمم للحماية من العيوب في سند الملكية أو ملكيتها. ومع ذلك، قد يكون من الممكن الحصول على بعض أشكال التأمين أو غيرها من أشكال الحماية لممتلكات ليس لديها سند ملكية نهائي بعد.
• قد يكون أحد الخيارات هو الحصول على التزام بحق الملكية، وهو مستند صادر عن شركة تأمين ملكية يحدد الشروط التي ستصدر الشركة بموجبها وثيقة تأمين ملكية في وقت لاحق، بمجرد الحصول على سند الملكية النهائي. ويمكن أن يوفر ذلك بعض الضمانات للمشتري أو الممول بأن حق الملكية سيكون قابلا للتأمين بمجرد الحصول على العقد النهائي.
• وقد يتمثل خيار آخر في الحصول على شكل من أشكال التأمين يعرف باسم «تغطية الفجوة»، يوفر الحماية من الخسائر المالية الناجمة عن العيوب في حق الملكية التي تنشأ خلال الفترة الفاصلة بين إغلاق المعاملة وإصدار سند الملكية النهائي، وقد تكون تغطية الفجوة متاحة من خلال بعض شركات تأمين الملكية أو شركات التأمين الأخرى.
• وهناك أيضاً الرأي القانوني، فقد يكون المحامي العقاري قادراً على تقديم رأي قانوني فيما يتعلق بصحة سند ملكية أو ملكية العقار. و إن كان هذا قد لا يوفر نفس مستوى الحماية مثل التأمين على حقوق الملكية ، إلا أنه يمكن أن يساعد في تحديد أي مخاطر أو مشاكل قانونية محتملة مع الممتلكات.

حرصت الهيئة العامة للرقابة المالية على توجيه الاتحاد وشركات التأمين للسعي إلى سرعة إعداد وثيقة سند الملكية لتساهم في تقديم حلول لسوق العقار في مصر و تقديم منتجات حديثة تواكب التطورات الاقتصادية وتلبى احتياجات العملاء في السوق المصري؛ وبما يساهم أيضاً في زيادة نسبة مساهمة التأمين في الناتج المحلى الإجمالي. ويعد تأمين سند الملكية إحدى المنتجات التي تم استحداثها من خلال قيام اللجنة العامة لتأمينات الحوادث المتنوعة بالاتحاد بإعداد وثيقة استرشادية للتأمين على سند الملكية للعقارات المسجلة، وملحق لتغطية العقارات غير المسجلة. وقد صدرت هذه الوثيقة بعد اعتماد الهيئة العامة للرقابة المالية لها في يناير 2024